O que consiste o "contrato de gaveta"?
É a transferência da posição contratual SEM o consentimento do outro contratante.
A cessão de contrato (transferência da inteira posição - ativa ou passiva - da relação contratual, incluindo o conjunto de direitos e deveres de que é titular uma determinada pessoa) pressupõe necessária anuência da outra parte.
Para exemplificar o contrato de gaveta, basta considerar que uma pessoa financiou um imóvel junto a uma determinada instituição financeira, posteriormente, entrega o bem financiado a um terceiro, que se compromete a quitar o contrato. Contudo, o negócio é realizado sem o conhecimento e aprovação da instituição financeira.
O contrato de gaveta é permitido pelo STJ?
Os tribunais tem reconhecido a validade do contrato de gaveta entre os contratantes.
Recentemente, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal deferiu adjudicação compulsória a um promitente comprador, que provou ter quitado o financiamento. Segundo o TJDF, não houve nada nos autos que demonstrasse eventual vício de consentimento que pudesse levar à anulação do negócio (TJDF; Rec 2008.01.1.048058-4; Relª Desª Ana Cantarino; DJDFTE 10/01/2013).
Contudo, vale alertar que, tal modalidade de negociação pode gerar diversos transtornos entre os contratantes.
À título de exemplo, o comprador pode ter prejuízos, como:a)o imóvel é penhorado em razão de dívida do vendedor; b)o vendedor falece e o imóvel é inventariado e destinado aos herdeiros e; c) o vendedor negocia o mesmo imóvel com outras pessoas.
Quanto aos riscos ao vendedor, cite-se, por exemplo: a) o comprador torna-se inadimplente quanto à taxa condominial ou IPTU. Assim, considerando que o imóvel ainda está em nome do vendedor, este poderá sofrer cobranças e execuções judiciais. Além disso, o comprador poderá recusar-se a entregar o imóvel, bem como a pagar as prestações.
O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não autorizou a negociação. Contudo, o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, haja vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.
Outrossim, há o entendimento de que, o comprador pode pagar as prestações atrasadas do financiamento habitacional, evitando-se que o imóvel seja leiloado.
Por outro lado, a jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que"não é possível a transferência do seguro habitacional nos “contratos de gaveta”, pois nas prestações de mútuo é embutido valor referente ao seguro de vida, no qual são levadas em consideração questões pessoais do segurado, tais como idade e comprometimento da renda mensal"(Coordenadoria de Editoria e Imprensa, em 26/05/2013).
Por fim, registre-se que, a Lei 10.150 possibilitou a regularização das transferências realizadas até 25 de outubro de 1996, mesmo sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos estabelecidos.
Fonte: Flávio Tartuce.
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